第二轮调控将密集出台,国家的棋局你看懂了吗?

摘要: 已经出台的这几个城市,除了限购升级外,限售成了新标配。

11-11 09:03 首页 好买财富

文章来源:樱桃小房子(ID:ytxfz8)

作者:陈小瑛 


近日,重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳6城市集中发布新一轮调控政策。石家庄的调控细则也被媒体最先爆出。


有关此次房产调控,很明显,这又是高层统一部署的结果。


为什么是大会前夕出台?为什么限售成了标配?


玄机在于,就在前两天,美联储刚刚公布要缩表,加息,标普下调中国评级。

01


第二轮统一调控来临


重庆限售:23日起新购住房两年内不得交易 

南昌限售:住宅获不动产证后2年才可转让

西安限价:商品住房调价前需向物价部门申报

南宁限售:二套及以上住房满两年方可转让

石家庄限售:拥有1套和2套以上住房的5年内不得上市交易,3套住房8年之内不得上市交易

长沙限售:除限售3年外,首套房获产权证后3年才能买第二套房,限购升级到2年。

贵阳限售:住房3年不能卖


下面给大家分享一组全国“冻产”地图:

(图片来自今日房产观察)


除了石家庄的是由媒体爆出来,暂时还不是政府正式发文外,其它地方都是官方发布的通知。且基本上都是限售。


节奏这么统一,步调这么整齐,肯定不是心有灵犀。


据了解,跟去年930第一轮调控新政一样,这次又是住建部统一部署,要求对房价上涨过快的城市,进一步补刀,加强调控。不同的是,上一次主要是核心热点城市,而这次是普遍的二线城市,尤其以省会城市为主。


所以预计未来的十天半个月内,还会有其它城市相继出台调控政策,主要以限售为主。


具体哪些城市,可以对照三季度房价环比同比涨幅较大的统计数据,比如东北三省省会,还有新疆乌鲁木齐,还有那70个大中城市里涨幅较大的,什么桂林、北海、岳阳之流。


但不代表那些涨幅大的三四线城市马上会出,因为同时还要看他们当地的库存去的怎么样,如果还在12个月以上的,暂时不会调控,如果在10个月以下,尤其是6个月的,调控马上就要出了。具体大家可以看看你当地的楼市库存数据。


当然,也不排除之前没有限售的热点城市,再次补刀限售。据新浪的报道说深圳市长今天下午要开会商议,听取关于全面深化住房制度改革 建立健全住房保障和供应体系方面的意见。


上一轮调控的核心热点城市,包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、苏州。


去年调控后,这些热点城市,除了深圳、上海、合肥、苏州外,其它城市的市场并未稳住,而是在今年3月份后不断补刀,大部分才停歇,比如北京、天津、厦门、无锡,但其它几个妖孽,尤以南京、杭州、武汉、成都这四个为代表,楼市还是异常疯狂,炒房客十分猖獗。


比如武汉、成都,政府一边限价阳奉阴违的应付调控任务,一边又极力的掩护市场乱象保持繁荣。结果就是限价的新楼盘,因为低于市场价,买到就是赚到心里,导致即使开发商要求全款一次性买房,仍然有大量购房者扛着现金去抢。


这一次,武汉、成都有可能要继续加码调控,开发商已收到了风声,所以开始集中开盘入市。

02



为什么是大会前出?什么是资本外逃?


很多人没有想到的是,怎么这么快就出了,不是稳定压倒一切吗?


正因为要稳定,而现在楼市疯狂到已经让人无法稳定了。


通常,国庆前是政策频发的高峰期,因为国庆是置业的高潮期,很多在一线城市工作的人,因买不起一线,或者投资不起一线,会返乡去置业。


比如长沙、南昌这种地方,现在返乡置业的比例高达三四成。


国庆前补刀,可以稳定预期,限购升级可以限制一部分需求。


之前很多房企一直在捂盘惜售,盼望着大会之后,政策能够放松,到时候又可以涨价卖了。


我之前的文章说了几次,大会之后只会更严不会更松,政策方向已经很明朗了,房企一定会误判市场。(今天不是特意炫耀我判断的准,而是顺便宣传一下我的观点,哈哈哈,别说我明明就是显摆好吗)


为什么?


首先你要搞明白,政策放松的前提是什么?第一,房价已经企稳了,甚至是稳中有跌,市场不再疯狂了;第二,经济不行了,需要重启房地产拉动经济增长;第三;一些刚需又攒齐首付买得起了,民怨不再沸腾了;第四,大大提出的房住不炒,落实到位了吗?投资客出清了吗?


这几点,现在哪一点符合?刚开始调控才多久,就指望放松,别跟我说你是业内人士,会让我鄙视你的。


所以长沙多家房企昨天连夜突击开盘,赶快卖吧,彻底放弃幻想。


其它城市也好自为之吧,该来的总会来的,没有哪里可以幸免,差别只是时间先后的问题。哦,还有三四线目前还在棚改,新一轮计划是到2020,但计划是可以根据变化改变的,如果三四线暴涨都翻倍了,库存都不足了,棚改计划估计会提前结束。


03


为什么都是限售?


已经出台的这几个城市,除了限购升级外,限售成了新标配。


但从已限售的城市看,效果并不明显。比如石家庄的3套以上限售8年的预案,更多是一种噱头,毕竟离婚就可以解决。但这个信号值得高度重视。


比如目前调控已经见效,房价基本上算是稳住了的几个城市,深圳、上海、北京、合肥、苏州、厦门,对住房限售的只有苏州、厦门,其它几个城市都没有限售,他们为什么稳住了?


限售肯定不是打压楼市的终极大杀器,毕竟引发楼市大涨的非信贷放水莫属,而想控制房价最有效的立竿见影的也只有收紧信贷。


那为什么还是要限售?而不是统一升级限贷,限购呢?


厦门刚出限售时,我当时认为限售是为了锁死流动性,关门打狗,不让你卖,锁住投资资金,没有买卖就没有伤害,也不会让你去别的领域兴风作浪,抬高价格。不让你资金逃跑。


不过后来想想,可能还不单纯是为了锁住资金,因为现在限售大多是对增量限售,即政策出台以后买的,而之前买的不在限售范围内。如果完全为了锁住流动性,应该对存量限售才对。


限增量,首先还是暗示你别炒房了,因为拿房产证还要一两年,再加两年三年的限售期,就要四五年才能卖了。到时候估计长效机制已经出台,你的持有成本会更大。


其次,这一波标配限售的,主要是一些二线城市,现在除了一线城市早已经进入二手房存量市场的交易了,二线城市主要还是靠新房市场,增量市场很庞大。


我们来想象一下,限售两三年解禁后,这些新买的房子可以入二手市场交易了,市场上的卖盘会突然增加,同时,现在政府还在加大新房供应,通过两三年,新房的供应量也大幅增加了。


新房和二手房市场的供应量同时增加,市场上的房源是不是会激增?这个跟股票限售股解禁一样,买的人少了,卖的人多了,供过于求,价格是不是就下来了?


自住刚需无所谓,但对投资客而言,是不是就被套死了,是不是就达到了我们房住不炒的目的了。一年两年不见效,限你三四年难道还不见效吗?


国家的棋局,你看懂了吗?可能我们短期真的要改变过去的固有思维了。


我在这里做一个预判,地方政府依靠土地财政过日子的模式,估计未来也会改变,就是我们会重新启动财税改革,改变中央拿大头,地方财权和事权不匹配的现有格局。



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